溫州人曾以四處炒房聞名，現(xiàn)在，忽冷忽熱的政策讓他們心驚膽顫。在經(jīng)歷了四萬(wàn)億寬松狂潮以及接踵而至的樓市限購(gòu)政策之后，連續(xù)下跌23個(gè)月的房?jī)r(jià)，讓越來(lái)越多的溫州人將房產(chǎn)丟給了銀行或法院。
溫州人，正在他們的家鄉(xiāng)陷入一場(chǎng)嚴(yán)重的樓市危機(jī)。
2013年8月中旬，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了最新的全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)，69個(gè)城市都在同比上漲，唯有溫州，仍在下降。至此，溫州已經(jīng)連續(xù)23個(gè)月同比下降。
更觸目驚心的是，越來(lái)越多的房主放棄了正在銀行做按揭或者抵押給銀行的住宅、經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)。一位不愿具名的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士從多位銀行親友處核實(shí)的信息是，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)超過(guò)了1萬(wàn)套，如果按照每套100平方米來(lái)計(jì)算，100萬(wàn)平方米的量已經(jīng)超過(guò)了2012年溫州全年新盤(pán)供應(yīng)量。
截至目前，溫州的央行系統(tǒng)尚無(wú)法提供準(zhǔn)確的官方數(shù)據(jù)。許多被作為資產(chǎn)處置的房屋，進(jìn)入法院系統(tǒng)，但法院也未能提供統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。
但可以佐證的是，溫州產(chǎn)權(quán)交易拍賣(mài)行2013年上半年完成的拍賣(mài)金額相比去年和前年都是接近一倍的增長(zhǎng)。“其中絕大多數(shù)拍的是房產(chǎn)。”該拍賣(mài)行拍賣(mài)總監(jiān)告訴南方周末記者。
“根源還是過(guò)去兩年整個(gè)溫州經(jīng)濟(jì)出了問(wèn)題。”央行溫州中心支行一位負(fù)責(zé)人指出， 單純因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌繼續(xù)供房不劃算而放棄房產(chǎn)不再供按揭的，依然只是個(gè)別現(xiàn)象，銀行系統(tǒng)跟房產(chǎn)相關(guān)的不良資產(chǎn)主要還是來(lái)自抵押貸款。
2011年9月，“眼鏡大王”胡福林跑路事件拉開(kāi)了溫州這場(chǎng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的序幕，民間借貸鏈條迅速斷裂，越來(lái)越多的溫州商人被追債，以致跑路、自殺。如今，這場(chǎng)危機(jī)正在蔓延到金融系統(tǒng)。
“2011年到2012年上半年是企業(yè)感覺(jué)最難的時(shí)候，2012年下半年至今銀行系統(tǒng)也難過(guò)了。因?yàn)橥窃谖C(jī)爆發(fā)一年后，才開(kāi)始進(jìn)入大規(guī)模的資產(chǎn)處置階段，而房產(chǎn)，永遠(yuǎn)是資產(chǎn)處置的重點(diǎn)。”前述央行溫州中心支行負(fù)責(zé)人解釋。
溫州人無(wú)比熱衷的房產(chǎn)，在這場(chǎng)前所未有危機(jī)的醞釀、爆發(fā)、深入之中，始終扮演著一個(gè)先鋒隊(duì)的角色，將溫州經(jīng)濟(jì)拖入一個(gè)更深的泥潭，自身亦深陷其中。而如今，曾經(jīng)支撐溫州房?jī)r(jià)暴漲的各種因素都發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，如果溫州樓市走不出泥潭，溫州經(jīng)濟(jì)能否一力回轉(zhuǎn)？
■被腰斬的豪宅
2009年底，劉聞以每平方米4萬(wàn)元的價(jià)格，買(mǎi)下“鹿城廣場(chǎng)”一套350平方米的房子，一年后就漲到了每平方米7.5萬(wàn)元，升值了1000萬(wàn)元。但沒(méi)想到，再過(guò)一年后，過(guò)山車(chē)一般回到了原點(diǎn)，一場(chǎng)空歡喜。
“鹿城廣場(chǎng)”是溫州近年來(lái)最具標(biāo)志意義的豪宅，由全國(guó)性房地產(chǎn)商綠城集團(tuán)開(kāi)發(fā)，拿地時(shí)是地王，開(kāi)盤(pán)后是樓王。

從峰值攔腰斬?cái)嗟暮勒麊芜€可以列出一長(zhǎng)串，溫州本土最大開(kāi)發(fā)商中梁地產(chǎn)的香堤半島每平米是從5萬(wàn)元降到了如今的2.8萬(wàn)元；中低端商品房也比最高峰時(shí)下跌了百分之三四十。
不僅是購(gòu)房者，連開(kāi)發(fā)商也走了眼。王大山就是其中之一。他在2010年拍下新城和老城交界處一個(gè)地塊打算開(kāi)發(fā)豪宅時(shí)，怎么也想不到今天會(huì)重債纏身。
2.8萬(wàn)元的樓面地價(jià)，王大山當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)能開(kāi)到5萬(wàn)元，最差4萬(wàn)元起。因?yàn)榈靥幝钩菂^(qū)這一溫州傳統(tǒng)老城區(qū)，該區(qū)域的新盤(pán)非常稀缺，最貴的豪宅“鹿城廣場(chǎng)”的二手房時(shí)價(jià)當(dāng)時(shí)已經(jīng)逼近了8萬(wàn)元。
新盤(pán)稀缺也是溫州近年來(lái)房?jī)r(jià)飆升的一個(gè)重要原因。泰和營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理林育告訴南方周末記者，2011年之前，溫州每年的土地放量平均只有二百多畝，僅僅相當(dāng)于北京一個(gè)中等以上小區(qū)的大小。
王大山的個(gè)人財(cái)富是在房地產(chǎn)行業(yè)做了5年積累的，部分土地款是跟另外五個(gè)朋友合伙湊齊的。這些合伙人，有做服裝的，也有做不銹鋼的，來(lái)自各個(gè)行業(yè)。
王大山浸淫房地產(chǎn)業(yè)的那5年中，溫州市區(qū)商品房銷(xiāo)售均價(jià)從每平方米8000元一路上漲到3萬(wàn)元，部分樓盤(pán)價(jià)格甚至超過(guò)北、上、廣等特大城市。
■四萬(wàn)億催生瘋狂借貸
王大山2010年拍下鹿城區(qū)那塊地的時(shí)候，也正巧遇上了一個(gè)資金亂飛的瘋狂年代。
他一點(diǎn)也不擔(dān)心資金缺口，因?yàn)椤昂芏嗳送ㄟ^(guò)朋友主動(dòng)找上門(mén)來(lái)要投錢(qián)，還請(qǐng)我們吃飯，一放就是1000萬(wàn)、2000萬(wàn)元”。
自2009年起，溫州的民間借貸開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)逐漸瘋狂的狀態(tài)。一開(kāi)始的利息還只是月息2分3分，發(fā)展到2011年年中溫州金融危機(jī)全面爆發(fā)前，根據(jù)央行溫州中心支行的調(diào)研數(shù)據(jù)，利率水平超過(guò)了歷史最高值，月息6分甚至更高，這意味著100萬(wàn)的民間借款每年要還的利息就高達(dá)72萬(wàn)元。
報(bào)告指出，約20%的民間借貸資金最終流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。
溫州民間借貸涉及之廣，根據(jù)央行溫州中心支行的報(bào)告可以看出，“大約89%的家庭個(gè)人和59%的企業(yè)都參與了民間借貸”。
錢(qián)從哪里來(lái)？除了從實(shí)體經(jīng)濟(jì)抽血之外，更多的民間借貸資金的源頭是銀行，而房子就是他們撬動(dòng)資金的重要工具。
杭州銀行溫州分行的一位部門(mén)負(fù)責(zé)人向南方周末記者詳細(xì)解釋了這個(gè)資金流動(dòng)的鏈條：不少溫州人在買(mǎi)房之后，選擇先將按揭貸款還上，再拿去銀行做抵押貸款。一套500萬(wàn)的房產(chǎn)，無(wú)論是按揭還是抵押，一般最多只能在銀行貸出300萬(wàn)元。奧妙在于擔(dān)保的放大作用——擔(dān)保公司可以作為中間擔(dān)保人，協(xié)助房主多貸剩下的200萬(wàn)元出來(lái)。“只要房?jī)r(jià)是上行的，擔(dān)保公司就沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)”。
銀行自身當(dāng)然也在不遺余力地向外放貸。2011年，溫州GDP是3351億，年末貸款余額是6194億，是前者的1.8倍。據(jù)保守估計(jì)，溫州直接或間接進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸資金至少占貸款總量的1/3，而且50%以上的貸款以房地產(chǎn)作為抵押保全品。
土地款尚未繳清之時(shí)，王大山就通過(guò)一家平臺(tái)公司，從華夏銀行貸到了1.5億元，“和民間資本一樣，他們當(dāng)時(shí)也在求著我們?nèi)ベJ款，所以打了各種擦邊球”。
“如果沒(méi)有2008年的四萬(wàn)億投資計(jì)劃，溫州的錢(qián)不會(huì)一下子多了這么多，房?jī)r(jià)也不會(huì)上漲這么快，暴漲的樓市也不會(huì)進(jìn)一步接下更多的民間資本。”周德文對(duì)南方周末記者說(shuō)。
談及這場(chǎng)爆發(fā)了兩年的溫州金融危機(jī)，幾乎每個(gè)溫州人都會(huì)再往前追溯兩年，細(xì)述四萬(wàn)億的催化作用。
■樓市急凍
王大山的項(xiàng)目拖了整整一年才準(zhǔn)備開(kāi)工。這時(shí)，天已經(jīng)變了。
2010年10月，極度寬松的貨幣政策急速轉(zhuǎn)向緊縮，央行5次加息，12次提高存款準(zhǔn)備金率，錢(qián)少了。
華夏銀行同意將王大山公司的1.5億貸款做了延期，但貸款額度抽緊、審批權(quán)限上交到省分行后，新的貸款顯然是沒(méi)法審批下來(lái)。
如果處在樓市上行的階段，王大山還有一個(gè)選擇是盡快開(kāi)盤(pán)回籠資金。但在2011年2月， 溫州出臺(tái)了地方版限購(gòu)辦法，這是一個(gè)嚴(yán)厲程度超過(guò)了北京的地方細(xì)則。“北京是家庭擁有兩套房產(chǎn)就不能再買(mǎi)了，溫州是只要有一套就不能買(mǎi)了，甚至于只要有銀行貸款記錄，把原來(lái)那套賣(mài)了再買(mǎi)都不行。”在泰和地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理林育看來(lái)，限購(gòu)讓溫州樓市進(jìn)入了下行軌道。
豪宅市場(chǎng)的直接冷凍，迫使王大山?jīng)]法盡快開(kāi)盤(pán)，只能繼續(xù)想辦法從民間借錢(qián)，蓋成現(xiàn)房后再賣(mài)，這樣買(mǎi)家也不會(huì)擔(dān)心他蓋了一半跑路。
2011年9月，民間借貸危機(jī)爆發(fā)，高利貸也借不到了，王大山和他的5個(gè)合作伙伴只能分別從農(nóng)村信用社、小額貸款公司幾十萬(wàn)幾十萬(wàn)地借貸，勉力支撐。
往常主動(dòng)送錢(qián)過(guò)來(lái)的債主紛紛找上門(mén)來(lái)催債，每個(gè)月一次。6個(gè)合作伙伴，一共欠下了高達(dá)7億元的高利貸。王大山一度萌生跑路的念頭，后來(lái)想到畢竟項(xiàng)目還在，跑路就徹底回不來(lái)了，開(kāi)始跟債主協(xié)商讓他繼續(xù)把這個(gè)項(xiàng)目做完，“他們把我逼得跑路了，一分錢(qián)也收不回來(lái)；如果跟我一塊堅(jiān)持，最后還能收回一半的本金”。
再支撐三個(gè)月，王大山的樓盤(pán)大概就能完工了。能賣(mài)多少錢(qián)？他現(xiàn)在還沒(méi)想過(guò)，拿地時(shí)預(yù)計(jì)的一平米5萬(wàn)是不敢想了，“三萬(wàn)多吧。”他說(shuō)。
還有一些房地產(chǎn)商沒(méi)有熬過(guò)這個(gè)難關(guān)。2012年1月，湖南岳陽(yáng)的溫州商會(huì)會(huì)長(zhǎng)白洪光用鋼絲繩結(jié)束了他年僅42歲的生命， 他在岳陽(yáng)和溫州開(kāi)發(fā)了十幾個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。離世僅僅一個(gè)月前，白洪光的朋友還跟他一起去考察了一個(gè)新的地塊，“他當(dāng)時(shí)仍然在想辦法講故事，想通過(guò)一個(gè)新項(xiàng)目融錢(qián)，來(lái)償還前面的巨額債務(wù)。”白的朋友回憶。
曾經(jīng)引領(lǐng)全國(guó)炒房風(fēng)氣之先的“溫州炒房團(tuán)”，在2010年開(kāi)始的“限購(gòu)”政策之后，慢慢淡出公眾的視野。其中一位炒房團(tuán)團(tuán)長(zhǎng)，曾經(jīng)坐擁價(jià)值7000萬(wàn)的房產(chǎn)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌資產(chǎn)縮水三分之一強(qiáng)，而此前炒房的資金幾乎全部來(lái)自溫州的民間資本，只能降價(jià)賣(mài)房。很多豪宅有價(jià)無(wú)市，撐到2012年下半年，各路債主開(kāi)始紛紛上門(mén)。
其中一位債主對(duì)南方周末記者說(shuō)，他在2011年借出了200萬(wàn)元，2013年5月去要錢(qián)，就被告知，要么拿走八成的本金，要么拿走兩套房子。
(完)